Guía actualizada 2025 para extranjeros que quieren comprar propiedad en Punta Cana, República Dominicana. Proceso paso a paso, costos, impuestos y zonas recomendadas.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en República Dominicana?
Sí. La República Dominicana ofrece una de las legislaciones más favorables de América Latina para compradores extranjeros. La Ley 171-07 sobre Incentivos Especiales garantiza los mismos derechos de propiedad a nacionales y extranjeros sin restricciones. No necesitas residencia permanente, visa especial ni socio dominicano para comprar. Los extranjeros pueden ser dueños al 100% de terrenos, villas, apartamentos o locales comerciales.
Esto, combinado con su estabilidad política y el crecimiento turístico sostenido de la región (Punta Cana recibe más de 8 millones de visitantes al año), convierte a la República Dominicana en uno de los destinos de inversión inmobiliaria más atractivos del Caribe.
Proceso legal paso a paso para comprar en Punta Cana
1. Acuerdo de compra-venta (promesa)
El primer paso es firmar una promesa de compra con el vendedor o agencia inmobiliaria. Generalmente se deposita entre el 10% y el 20% del precio como señal.
2. Debida diligencia legal
Tu abogado dominicano verificará el Certificado de Título (o Constancia Anotada), comprobará que no existan hipotecas, embargos ni litigios sobre la propiedad. Este proceso toma entre 1 y 3 semanas.
3. Contrato de compra definitivo
Se firma ante notario público dominicano. En este acto se paga el saldo restante del precio acordado.
4. Registro de la transferencia
El abogado registra la transferencia en la Jurisdicción Inmobiliaria correspondiente. El nuevo Certificado de Título a tu nombre tarda entre 4 y 8 semanas en emitirse.
5. Pago de impuestos
La Transferencia Inmobiliaria tiene un impuesto del 3% sobre el valor catastral declarado. Adicionalmente, si la propiedad supera US$150,000, se aplica un Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) del 1% anual.
Costos reales al comprar una propiedad en Punta Cana
Además del precio de la propiedad, debes presupuestar los siguientes costos:
Ejemplo práctico: Si compras una villa en Cap Cana por US$500,000, calcula unos US$25,000 – US$35,000 adicionales en costos de cierre.
| Concepto | Costo Aproximado |
|---|---|
| Honorarios de abogado | 1% – 1.5% del precio |
| Impuesto de Transferencia | 3% del valor catastral |
| Registro en Títulos | US$200 – US$500 |
| Seguro del título | 0.5% del precio |
| Notaría y certificaciones | US$300 – US$800 |
| Total extra estimado | 5% – 7% del precio |
Las mejores zonas para comprar en Punta Cana
Cap Cana es el área más exclusiva. Villas desde US$300,000 hasta US$5M+, con puertos deportivos, campos de golf de clase mundial y el lujo del Caribe en estado puro.
Bávaro concentra la mayor oferta de apartamentos y condominios turísticos. Precios más accesibles (desde US$80,000) y altísima demanda de alquiler vacacional.
Punta Cana Village es ideal para residencia permanente o largo plazo. Urbanizaciones privadas, colegios internacionales, centros comerciales y comunidad multinacional establecida.
La Romana / Casa de Campo combina golf de primer nivel con el encanto colonial de Altos de Chavón. Precios de villas desde US$200,000.
Miches es la apuesta de largo plazo. El gobierno ha declarado esta zona Polo Turístico con inversiones millonarias en infraestructura. Solares desde US$30/m².
Opciones de financiamiento para compradores extranjeros
Los bancos dominicanos ofrecen hipotecas a extranjeros con residencia, generalmente hasta el 70% del valor tasado, a tasas entre 9% y 14% anual en pesos dominicanos, o 7% – 10% en dólares.
Sin embargo, muchos compradores internacionales optan por financiamiento en su país de origen o pago en efectivo, especialmente para propiedades de inversión. Los desarrolladores de proyectos en planos frecuentemente ofrecen planes de pago propios con cuotas durante la construcción.